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借新还旧高息举债大笔拿地-百强房企弘阳地产资金链紧绷短期借款

发布日期:2022-01-14 11:39   来源:未知   阅读:

  会议指出,金融部门要提高政治站位,以习新时代中国特色社会主义思想为指导,不忘初心、牢记使命,坚持发展是第一要务,坚持金融服务实体经济。

  这里要求了金融部门要提高政治站位,也就是服务于中国整体经济的发展,其中特别强调了坚持服务实体经济(想想最近被抓的违规给开发商放款的和最近被监管批评的某信托),这就意味着未来金融领域仍要进一步减少金融”空转”等非服务实体经济的内容。

  今年信托已经被窗口(前融基本停止)指导,控制增量,缩小存量。地方金控与城投已经不能出省,留给开发商只剩下传统开发贷业务也被严格监管,明年才是开发商的生死大烤,今年算热身吧,身体不好的赶快抱大腿,现在还来得及。

  弘阳只是浙系开发商的一个代表,其他几家最近日子也不好过。更激进强调高周转的闽系开发商的日子也很不好过,这个冬天过去,能剩下多少,看造化吧,以后可能前二十强开发商至少有12-15家是央企与国企开发商了。

  喊出2020年实现“千亿梦”的弘阳地产,用借新债还旧债的模式,一边高息举债一边大手笔拿地。

  11月13日,弘阳地产发布有息债融资信息,这是弘阳地产上市以来,第八次发有息债。据统计,上市16个月,弘阳地产累计发布有息债涉及金额17.8亿美元,平均票据利率为11.48%,位于高位。

  弘阳地产表示,拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。这意味着,新债还旧债后,余下部分用来企业发展。粗略统计,今年前10个月弘阳地产拿地40余幅,累计耗资297亿元,已超过2018年全年拿地总额。

  受此影响,弘阳地产债务也猛增。仅今年上半年总负债高达714.06亿元,较2018年同比增长97.34%,其中短期负债首次超百亿,同比增长185%;计息银行贷款及其他借款约为218.4亿元;优先票据65.4亿元,较2018年年末25.9亿元增长152.5%;融资成本同比上升54.1%。

  据悉,弘阳地产创立于1996年,于去年7月在香港联交所挂牌上市。但上市1年多,公司就已经至少三次破发。这与其2019年销售目标增速的下调,连续的高息发债不无关系。

  2010年开始,弘阳地产开始在全国跑马圈地。2013年,弘阳地产形成房地产开发与销售、商业物业投资与经营、酒店运营三大部分,与此同时,对资金需求与日俱增。

  在招股书中,弘阳地产曾坦言,要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工,180天内实现有质量的开盘。

  事实上,自上市以来,弘阳地产就开始频频进行高息发债。11月13日,弘阳地产公告称,将发行于2022年4月11日到期本金总额为1.5亿美元的新票据,票面利率9.95%。对于发债用途,弘阳地产方面表示,拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般公司用途。

  早在2018年7月12日,弘阳地产港交所挂牌上市。同年11月,弘阳地产发行1.8亿美元优先票据信息,到期时间2020年,利率13.5%;12月17日,发行2亿美元优先票据,到期日与利率均与前者相同;2019年3月4日,发行优先票据3亿元美元,2021年3月到期利率11.5%;同年4月,再次发行优先票据3亿美元,2022年到期利率9.95%;6月25日,发行优先票据2.5亿美元,2022年到期利率10.5%;10月30日,发行优先票据1亿美元,2021年到期利率13%。

  11月7日,再次发行3亿美元的的9.95%优先票据,并与今年4月11日发行的优先票据合并及构成单一类别,利率为9.95%。

  据统计,上述八次美元优先票据,累计募资金额达17.8亿美元,平均票面利率为11.48%。

  业内人士认为,票面利率在9.5%—13.5%之间,融资利率仍处于高位。在此基础上高频融资,负债规模压力巨大。

  值得注意的是,2019年上半年负债总额高达714.06亿元,较2018年同期361.8亿元同比增长97.34%。

  其中,短期借款首次超百亿,猛增至108.99亿元,较2018年上半年38.24亿元同比增长185%。财报数据显示,2015—2018年,该数据仅分别为23.98亿元、24.96亿元、46.37亿元。按此计算,不到4年时间,弘阳地产短期借款增幅达355%。

  从资产负债率看,弘阳地产也一直在80%左右徘徊。数据显示,2015—2018年,公司资产负债率分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%,2019年上半年,资产负债率为82.59%。

  负债增长的同时,融资成本也在增加。财报数据显示,截至2019年6月30日,弘阳地产6个月融资成本约为1.84亿元,较去年同期1.19亿元增加54.1%。弘阳地产表示,融资成本变动主要因土地获取及物业开发扩张导致借贷增加所致。

  弘阳地产融资背负了的巨大债务,导致现金流明显吃紧。2015–2018年,弘阳地产同期经营活动产生的流量净额与净利润相比分别为1.8、0.96、-2.93,-1.98。在2017年-2018年,其比值已经呈现负数。据此看,弘阳地产的资金链绷紧情况比较明显。

  财报数据显示,今年以来,弘阳地产进行了大手笔拿地以及收购。截至2019年6月30日,弘阳地产总土储面积为1568.73万平方米,较2018年年年底的1308.44万平方米增加19.9%,土储扩张速度高于2018年的16.28%。

  其中,弘阳还曾接盘危机之中的新城控股项目。当时报道,弘阳地产的两家控股公司以约17.1亿的价格获得新城亿辉100%股权和新城弘阳60%股权。

  在上半年业绩发布会上,弘阳地产执行董事兼行政总裁何婕曾公开表示,今年上半年弘阳地产一共获取了35幅地块,新增建筑面积达到407万平米。其中,合作拿地占91%,合作拿地依然是坚持的战略。

  而在2018年度业绩会上,弘阳地产首席财务官申广平曾透露,公司预计2019年将拿出回款额的50%-60%用于投资拿地。

  据不完全统计,今年前10个月其拿地40余幅,总计耗资逾297亿元,超过其2018年全年拿地所耗费总额。

  值得注意的是,今年上半年,弘扬地产进入西安、长沙、盐城、襄阳、阜阳、江门、温州等地,从区域性房企向全国性综合房企转变。

  值得注意的是,其2018年销售目标是500亿元,弘扬地产最终未能完成当年销售目标。

  2018年度业绩发布会上,弘阳地产总裁何捷提出2019年600亿元的销售目标,下调增长目标,增长率在20%-30%之间。

  2019年11月8日,弘阳地产最新发布的未经审核的运营数据显示,今年10月份,销售金额57.42亿元,同比增长68.03%;销售面积42.39万平方米。今年1-10月,集团实现累计合约销售金额495.01亿元,同比上升42.84%;累计销售面积373.02万平方米,前10个月完成全年目标的82.5%。

  有趣的是,在克而瑞地产研究中心发布的1-10月百强房企销售榜单中,弘阳地产以331.3亿的销售总额位居63位。显然企业公布的销售金额要比榜单数据多了近200亿。泛糖科技202122榨季广西+广东糖业市场专项调研盘点五部国产大尺度文艺片恋足、嗑药、站街大胆

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